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上海 | 樓宇前期規劃精選

摩天大樓是城市的縮影,建一座樓好比建一座城,一座座樓宇描繪出城市最美的天際線。

在寸土寸金的城市里,每一座樓都可能成為城市發展的是一次挑戰、一次機遇、一座里程碑,正所謂樓有多好,城有多美。

為此,我們——第一太平戴維斯,尊重每一塊土地和每一座樓宇的價值。城市的發展少不了城市規劃師,樓宇的建成更倚重樓宇規劃師。

第一太平戴維斯華東區商業樓宇部高級董事鄭廷俊

進入2018年,國內主要城市的寫字樓市場開始迎接新增供應的高峰,與之成正比的是未來日益增長的需求高峰。因此,在激烈的競爭中,你無須彷徨,但卻絕不能坐以待斃。

正如鄭廷俊所言:“看清趨勢,才能精準定位,注重細節,才能品質出眾,你的樓有多好,在于你的前期規劃有多棒。”

高瞻遠矚,精準預測
敢為人先,才能讓你遙遙領先

丁香國際商業中心(2007)

丁香國際商業中心坐落于上海浦東聯洋社區,總建筑面積達150,000平方米,其中寫字樓60,000平方米。早在2007年第一太平戴維斯應邀為丁香國際商業中心提供寫字樓前期顧問服務。

- 獨樹一幟

十多年前,聯洋社區是一個以住宅和銷售型寫字樓為主,商務氛圍極為落后區域。 你很難想像會有甲級寫字樓的出現,更不用提“高、精、尖”的超甲級寫字樓了。

然而,通過深入的市場調研包括對政府區域規劃、寫字樓未來供應和需求的分析以及上海未來十年商務環境的發展,我們做出了一個在當時看起來極為大膽的預測,將項目定位為服務高端金融客戶的上海最頂級寫字樓。

- 從堅持到“落地”

做出這個決定并不容易,因為我們必須為此大大提高建造成本,但在開發商的信任和支持下,我們堅持下來了。

丁香國際商業中心率先引入了多個尖端技術并在優化階段對項目內機電、暖通、平面等一系列細節進行了升級。

- 成績斐然

市場的發展與我們的預測如出一轍,丁香國際商業中心落成后,立即吸引了大型企業的關注,興業證券、中國石油、麥卡倫汽車等知名客戶紛紛入駐,以最高租金、最快租賃速率引領區域市場。我們更全力加盟成為丁香國際商業中心的物業管理公司,協助該項目前順利獲得中國綠色建筑認證及LEED銀級預認證。

星薈中心(2014)

星薈中心位于上海虹口區四川北路,作為北外灘地區大體量辦公樓,星薈中心的寫字樓面積高達110,000平方米。

- 一次冒險

作為上海第三大商業街,四川北路在經歷了90年代的繁華后,近年商業氛圍勢微,在眾多新興商圈的強勢崛起中顯得有些后勁不足,四川北路的商務氛圍更是勢單力薄,幾乎沒有成功的甲級寫字樓。

在商業發展減速,商務氛圍還未成形的四川北路,你根本無法想像如此大體量的項目該如何生存,這……,是一次冒險。

- 大膽嘗試

我們接手項目時,該地塊已經歷了多年的沉浮,我們的寫字樓部與策略顧問部合作完成了其前期開發定位的調整,在反復權衡之后做出了超前的嘗試:在這樣一片商圈中打造一幢大體量的寫字樓,結合北外灘未來的發展前景,定位金融服務業的高端甲級寫字樓。

這一嘗試不僅得到了開發商的認可,更得到了虹口政府的大力支持。星薈中心的出現對北外灘地區的商務市場的全新定位有著不小的影響。

- 北外灘的主心骨

項目落成后,吸引了來自金融業、律所、設計事務所等現代服務業的優質客戶,完全跳脫出本區域寫字樓中物流業聚集的現象,也奠定了北外灘未來的商務地位,引領了該區域甲級寫字樓的企業租戶定位。

 

事無巨細,面面俱到
用細節決定成敗

星外灘(2013)

星外灘1號位于星外灘濱江商務區,高達188米,總建筑面積達64,000平方米。

- 攜手中國金茂

進入二十一世紀第二個十年,北外灘地區在全新的規劃下,向“一個基地、三個中心”的發展目標大步邁進。

在這樣的背景下,中國金茂集團著手打造“星外灘”商務區,其中包括34幢甲級寫字樓。為了確保旗下寫字樓一炮打響,今年年初金茂集團特邀我們作為其中國戰略合作伙伴。本次為星外灘1號樓提供市場顧問、產品設計顧問、營銷推廣及租賃顧問服務。

- 前所未有的定位

在這個項目上,可以說我們的突破是前所未有的,我們打造的是一座專屬“總部”王國。

經過縝密的市場分析,我們建議將產品僅針對高端金融業大客戶。因此在平面設計上完全“擯棄”小面積分割,大大提高了使用率。

在我們的建議下,整棟建筑分成了7組疊加式獨立辦公區。每5層為一組,每一組辦公區都細致周到的考慮了內部交通,加設扶梯,打破樓層區隔,整體溝通協作,并配置了200平方米挑高空中花園。

同時,270度扇形設計使星外灘1號的租戶,可以最大程度的欣賞浦江美景。

星外灘一號一落成便受到市場追捧,目前本項目已由中國人保整棟收購。

宜家薈聚中心(2017)

宜家薈聚中心位于上海長寧虹橋臨空經濟區中,總體量達43萬平方米,擁有商場、辦公等多樣功能。

- 與宜家結緣

宜家是全球知名的家配企業,家居零售業的開發對于宜家來說是家常便飯,而在寫字樓開發上,是他們全新的跨界嘗試。

因此在選擇寫字樓開發前期顧問時,他們顯得格外謹慎,我們也是在很偶然的機會下成為了宜家的合作伙伴。

- 用“口碑”說話

早在十多年前,第一太平戴維斯就開始服務淞虹路的明基廣場,從前期顧問,到營銷租賃,再到目前的租務管理,超過十年的一站式房地產服務。明基廣場的業績迅速提高,遠超同區域的寫字樓項目,這一切都被明基廣場的“鄰居”宜家看在眼里。

所以當宜家準備打造自己的薈聚中心后,第一時間就找到了我們,為其提供前期開發定位及產品優化服務。

可以說,是我們在業內的口碑讓我們與宜家結緣。

- 助力“跨界”成功

由于本項目是一個在商業零售主體上的五幢寫字樓,空間縱橫交錯,因此,動線的合理設計尤為重要。

我們需要將消費客群與辦公人員分流,并將目標人群準確高效地引導至不同寫字樓中。

為了讓這次跨界嘗試完美落地,我們將考慮到的每一處細節進行詳盡的指導,爭取做到平面布局最優化。

城市更新,改造升級
你的弱點也可以是你的優勢

中國百勝大廈(2015)

百勝中國大廈整體由國際甲級寫字樓、商業配套、開放的公共空間組成。總建筑面積為24,258平方米。其中B1-B2層為商業面積;1-2層為公共開放空間面積;6-13層為辦公標準層面積。

百勝中國大廈的前身是上海人熟知的西亞賓館,在上世紀90年代它可是徐家匯商圈的“明星”。隨著港匯廣場、美羅城等新商場的登場,留給西亞賓館的只有一份回憶與幾分破舊。

- 砥礪前行

要在一個身處鬧市區的城市更新項目上‘動刀’著實有難度,我們必須打破局限,才能與時俱進。

  • 徐家匯商圈周邊道路復雜且交通流量大,導致可調整空間小
  • 以賓館為主體的建筑在結構上限制較多
  • 徐家匯地下空間開發近乎飽和,向地下謀取更多空間的可能為零

- 不斷突破

在這樣的情況下,我們為中國百勝大廈打造了“變身計劃”。既然占地面積不能變,那我們就要嘗試在垂直空間上做做文章。

因此,建筑從原先的31米提高到70米,增加了垂直空間,就這樣一座被綠植簇擁的空中停車場驚艷亮相,不僅解決樓宇內的停車難題,也為徐家匯增添了一道綠色風景線。

同時,百勝中國大廈的6-13層變成一個“玻璃盒子”,其中沿肇嘉浜路的幕墻安裝了LED屏,自然與科技的結合將帶來與眾不同的視覺沖擊。

秉承對環境的尊重,踐行對城市建設的責任感,我們的寫字樓部和物業及資產管理部合作,建議中國百勝大廈采用創新低碳結構以及立體綠化,向綠色建筑大步邁進。

該項目現已被百勝中國租賃,作為中國總部使用。

上汽集團長風公園總部(2015)

位于普陀區長風板塊的上汽工業用地,早期是上汽集團的零配件制造基地。隨著廠區遷移及上海城區的擴大,原來的工業用地已成為商家必爭的香餑餑。上汽集團也有意來重新開發這片區域。

作為一次工業用地轉型,需要抓住“提高容積率、可持續發展、差異化設計”三大原則,才能挖掘出土地的最大價值。

根據以上原則,我們為上汽工業用地定制了如下“套餐”:

  • 定位為甲級寫字樓+商業配套+區域地標,總面積達80,000平方米
  • 以甲級寫字樓為主打,并將客戶群集中在互聯網行業與高端制造業
  • 上汽文化元素融入規劃——上汽汽車文化展示基地、4S店……

通過我們與業主、政府間的多次溝通,全新的規劃獲得了一致好評。

在后續的施工方案設計中,我們也根據多年物業管理的實際經驗給到了專業建議,未雨綢繆。

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業主咨詢及代理

作為市場領先的代理機構,我們為開發商和業主提供最全面的商業房產銷售咨詢服務,包括了開發定位、市場推廣、出租和銷售代理等環節。

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出租和經紀

我們針對您的商用物業和需求,策劃專業的前期租賃方案。我們提供的方案是針對本地市場的狀況量身定做的,可以保證您的資產不斷增值。除此之外,我們與我們的全球服務網絡緊密合作以確保為跨國公司提供更專業的服務。

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