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上海 | 徐匯日月光

說日月光是從電子制造業跨足地產,這并不準確。事實上,日月光最早就是做房地產業的,可以說,房地產已伴隨日月光20多年。

援引自《第一財經日報》專訪日月光集團

的確,早在2003年日月光集團就已涉足大陸房地產市場。如今,日月光集團在上海已開發了日月光宏嘉大廈、日月光中心廣場以及最新的徐匯日月光中心。

徐匯日月光中心自2017年底進入市場后,迅速竄紅。豐富的餐飲、休閑體驗讓許多年輕人將此作為打卡圣地。而百勝中國、百事食品和達美樂等知名企業進駐其寫字樓更是轟動一時。從流量數據來看,徐匯日月光中心稱得上是這兩年來滬上人氣十足的零售項目,更是領先市場的寫字樓項目。

無獨有偶,第一太平戴維斯與日月光集團的三度合作也成就了一段佳話,而徐匯日月光中心——從商場變身寫字樓的成功“破局”,更是讓人津津樂道。

去過徐匯日月光中心的各位都知道,商場部分包括地下二層和地上四層,第五層開始便是寫字樓區域,但曾經它整個項目的定位自上而下都是商場。為何如此改造,其中也有一段故事。

商場變身寫字樓
用專業和遠見鑄就改造界奇跡

將時鐘撥回2013年,徐匯日月光中心的建設還在緊鑼密鼓地進行中,然而中國快速發展的電子商業消費和商業市場的變化給他提出了一個嚴肅的課題:9層樓的商場設計似乎并不符合市場的發展趨勢和客戶的需求,項目還未竣工便開始尋求改造的可能性,而這時日月光的老朋友第一太平戴維斯又及時地參與了后續的整個服務。

第一太平戴維斯商業樓宇團隊首先為日月光集團提供了一份可行性分析報告,報告中提出了將項目的五至九層改造成辦公樓的建議,其中主要參考依據可分以下幾種:

  • 徐匯日月光中心作為地鐵上蓋項目,公共交通資源豐富
  • 項目自身及周邊地區配套設施齊全
  • 地處徐家匯輻射區域,又毗鄰漕河涇開發區,對甲級寫字樓需求旺盛

這一創舉可謂是改造業的排頭兵,市場上還沒有太多的成功案例可以參考,那改造究竟該如何進行?

我們對原有的設計和設施進行了一定程度的保留。

寫字樓標準層高通常在3米左右,而作為原商場項目,徐匯日月光中心卻達到了3.2米的凈高。同樣,樓層承載相比其他寫字樓也大大提升,并且能讓租戶使用更為充足的供電量。

除了這些原有的優勢,一些被視作改造中的“雞肋”也被巧妙地保留了下來,為日后成功地租賃埋下伏筆。比如完整地保留了燃氣線路與排風管道,這絕對是一個前瞻性的決策。

有些設計是不可以妥協的,再難我們也必須將其徹底改掉。

除了一些前瞻性的保留,商場轉型辦公樓最大的難點還是在于專業改造,其中一個至關重要的環節就是動線改造,在追求辦公區域私密性的同時也要顧及到商場活動區域的豐富性。因此,第一太平戴維斯對樓內動線的設計也進行了改造,共配置了14部垂直電梯、3部手扶電梯,來分別滿足寫字樓部分、商場部分的垂直動線需求,最大程度地照顧到了從車庫上樓、從軌道交通上樓及從地面交通上樓的客群。

此外,第一太平戴維斯發掘項目優勢,充分利用五層與九層設置的露臺打造空中花園,引入自然光線,讓樓內的上班族可以共享活動空間,感受大自然的氣息。

因為稀缺,所以優秀
百勝中國視其為“不二之選”

如今徐匯日月光寫字樓最新錄得的出租率已接近80%,在出租率和租金的數據上都遠超周邊同類型項目。吸引了國內外眾多知名企業入駐,其中就有百勝中國、百事食品、達美樂,第一太平戴維斯的專業租賃團隊從項目特點出發,精準地把握租戶需求優化租賃方案,短時間內大幅提升項目出租率,并實現了快消行業巨頭聚集。真正做到了在寫字樓租賃工作上的量多質優。

百勝中國的入駐正是看中了該項目擁燃氣線路和排風管道。當時百勝集團希望在上海設立一間及食品研發于一體的辦公室,但位置久久未定,原因就是絕大多數的寫字樓并不具備使用燃氣的條件,而符合條件的商場很少會將鋪位出租用于辦公。之前所保留的設計就在此“大展拳腳”,完美契合百勝集團的需求,順利引入了徐匯日月光中心。

從定位、改造、營銷到現在的成績,我們精心規劃了匯日月光中心進入市場的每一個步驟,之所以稱其為破局,更多是因為我們將劣勢轉化為優勢,從先天不足改造成得天獨厚,這正是我們商業樓宇團隊賦有遠見、秉承專業的最佳印證。而我們與日月光集團的三度合作,也展示了客戶對我們的信任。

第一太平戴維斯華東區商業樓宇部高級董事及主管鄭廷俊

 

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