第一太平戴維斯解讀后疫情時代的南京商業地產

疫情當前,商業地產遭遇不小挑戰,如何做才是致勝王道?第一太平戴維斯南京公司總經理孫維接受南京媒體線上群訪,解碼南京商業地產的未來。

零售市場:比較樂觀

整體來看,零售地產格局穩定,未來比較樂觀。從目前的市場來看,最艱難的時刻已經過去,然而疫情之后復蘇期的長短將依各個項目有所不同,總體而言更大程度上取決于商業持有者和經營者的策略。租金優惠策略只是短期內暫時緩解商家困境的手段。接下來,商業經營者應更積極地與商家合作,在消費者引流、服務方面做出努力。疫情之后,消費者可能會對客流聚集產生焦慮,因此,以往靠大量客流產生營業額的商家更應著眼于服務好目標客群,提高目標客群個人的消費力,而非僅僅吸引客流。

  • 談壓力:線下壓力明顯,但線上無法取代線下

線下承壓:疫情期間,不少商業業態,包括餐飲、娛樂、健身、美容美體等,基本都處于閉店狀態,而商場線上平臺銷售的情況也不樂觀。不論是德基、水游城、景楓這樣的購物中心,還是如金鷹,中央這樣的百貨體系,很大程度上仍然依賴于消費者的線下消費。

線上引流:線上線下結合將是疫情過后零售業的大趨勢。純線上模式無法取代線下商業的體驗感。當然,隨著5G 時代的發展,更多虛擬場景可以營造出更有趣的線上消費體驗,但這還需經歷一段時間的培育期。反之,線下商業也會更重視線上渠道的導流作用,嫁接高科技、各類互聯網平臺的應用,來實現更好的銷售業績。

  • 談復蘇:高端購物中心復蘇期較短,社區商業會有更好的前景

南京自2月20日開始,不少大型購物中心陸續恢復營業,但復蘇至往年同期水平尚需一段時間,這在較大程度上取決于疫情的后續發展。盡管目前疫情已基本得到控制,但距離疫情解除尚有一段時日,仍不能放松警惕。提及具體復蘇期,不同定位的商業復蘇期會有不同。

高端購物中心:高端購物中心的營業額復蘇會相對較快,這與高端購物中心所針對的客群和消費方式息息相關。疫情期間,消費者對于生活必須品的消費從線下轉移到線上,但對于奢侈品,消費者會更傾向于親身嘗試、對比、體驗后購買,同時高端購物中心并不僅僅以客流量來體現營業額,人群聚集度原本就不高。相反對客流量依賴程度較高的家庭型購物中心或百貨而言,整體復蘇的時間會更久。

社區商業:社區商業往往與民生密切相關,成為本次疫情期間市民賴以生存的重要渠道之一,因此,社區商業已經脫穎而出,成為社區專屬的“第二客廳”,緊挨消費者居住地的便利消費引發關注。

  • 談“報復性”反彈:下半年幾類業態或迎來報復性消費

整體來看,中小品牌零售商受疫情影響較大。隨著疫情逐步穩定,最艱難的階段已經過去,南京零售市場也將逐步復蘇。如若疫情在二季度中后期完全結束,下半年度南京的商業地產將迎來井噴。就商業規律來看,下半年度消費額的占比本身即超過上半年度。可以預見的是,2020年下半年,南京商業地產或將迎來報復性消費,商業體將不遺余力,充分利用節慶節點,實施各類推廣、促銷活動,吸引消費。

服務業:與民生息息相關的業態發展態勢平穩,健康行業、美容行業、娛樂休閑行業、在線教育行業將成為疫情后主要的消費反彈業態。

餐飲業:餐飲消費也將從線上回歸線下正常水平,只是經過疫情洗禮,消費者用餐方式可能???生變化。餐廳需要提前做足調研,做好準備,??對餐飲業的復蘇。此外,疫情期間,需求強烈的線上外賣平臺也將更加受到商家重視,未來,餐飲商家和線上平臺還會碰撞出新的火花,值得我們期待。

  • 談板塊:南京商業“潛力股”

目前,南京十四五的規劃還未正式出臺。但以下幾大板塊一定有強勁的發展動能。 河西元通板塊:金融服務業和高端零售產業將進一步發展; 南部新城板塊:隨著土地有序地推向市場,將吸引更多品質開發商和運營商的進駐; 江北核心區:作為國家級特區的啟動區,這一利好將促使其在十四五期間高速發展。

寫字樓市場:謹慎樂觀

疫情前,南京寫字樓市場較為平穩,去年底企業換租和擴租的聲音不斷,原本預計2020年南京寫字樓市場會比較活躍。受疫情影響,企業的換租和擴租計劃可能擱淺,更多的是以續租為主,因此疫情對當下新增供應會產生去化壓力,但對遠期供應影響不大。

  • 談壓力:寫字樓供應迎拐點,長期運營靠管理

2021年承壓:疫情波及之下,南京部分大體量寫字樓推遲入市時間,例如IFC、瀚瑞中心,一定程度上減少了新增供應。預計明年將迎來大量新增供應,增加市場去化壓力。

高供應板塊承壓:在河西、江北地區,高供應下的寫字樓市場使租金承壓,但相信隨著產業的有序導入,吸納量上升,租金困局將有所突破。

租金承壓:短期來看,疫情令到租金下滑,市場對租金波動持謹慎樂觀的態度。但可以通過升級、創新的管理手段,提升物業品質,進一步穩定租金。

  • 談復蘇:甲級寫字樓后市可期

甲級寫字樓:長期來看,疫情之后,租戶對于寫字樓的選擇角度會有不同,不僅只考慮地理位置、交通和租金因素,更青睞管理服務到位的高品質甲級寫字樓,因為管理得當的寫字樓往往在突發情況下,可以更好的保障租戶安全和復工速度。因此,這類寫字樓不太會受到疫情余波影響,下半年或將迎來復蘇。

普通寫字樓:相對而言,產權分散、管理和服務水平達不到行業標準、硬件條件較差的樓宇,更易受到疫情的長期影響。

  • 談機遇:疫情紅利產業值得業主關注

疫情對寫字樓市場的影響甚至大過零售地產。盡管現在南京的企業復工正有序進行,但大部分產業恢復進程緩慢,預計第一、第二季度的業績將遭遇不小挑戰。對這部分企業而言,經營成本壓力下的續租、擴租決策猶豫期將持續更長。

有意思的是,包括醫藥、醫療器械、科技、智能、在線教育等在內的疫情關聯產業整體發展向好,盈利可觀,是值得寫字樓開發商重點關注的租戶群體。

  • 談未來:樓宇管理智能化

隨著疫情控制逐步穩定,大規模復工在即。這為南京寫字樓物業運營管理帶來巨大挑戰。物業全面部署消殺工作,加強對樓宇的辦公人員和訪客管理。

疫情之下,傳統的經營管理手段不再完全使用,對樓宇管理提出了更多智能化服務的需求。我們需要借助先進科技來助力防疫工作的順利進行,實現全場景數字化應用,以期迅速高效地應對突發事件。

按照應用的類型,主要的科技領域手段有:   樓宇結構可視化工具; 設施設備實時監測工具; 空間區域的客流軌跡密度及體溫監測工具; 未佩戴口罩的遠程識別及人員軌跡跟蹤工具; 疫情/健康電子檔案管理工具; 電子隔離門禁系統工具等。

第一太平戴維斯南京公司總經管理孫維表示:“疫情既是考驗,也意味著機遇,正所謂‘危中見機’,我相信疫情對市場整體的影響是有限的。盡管今年是對南京商業地產的‘大考’年,只要每家商場和寫字樓的運營付出加倍努力,做好服務、做好細節管理、做高品質,加上更精準化的推廣、更定制化的會員管理和服務等,南京商業地產后市發展仍然可期。”

 

推薦文章

华东15选5走势图浙江风采 山西大唐麻将扣点点 双打羽毛球规则 安装彩库宝典最新开奖 北京十一选五结果 cba今日赛程直播 意甲各球队关系 孝感卡五星麻将免费 体育彩票中奖规则及奖金 广东36选7彩票开奖 股票涨跌对上市公司有什么影响 网上怎么样赚钱 qq麻将怎么胡 内蒙古快三走势图1000 26选5开奖公告 科创股票涨跌幅限制 *股票行情查询